地产商分拆旗下业务板块上市的风潮方兴未艾。

    3月23日晚，弘扬集团旗下弘阳服务向港交所递交招股书。招股书显示，本次上市的主体是注册在开曼群岛的有限公司，这意味着，本次弘阳服务采用了VIE架构的模式赴港IPO。

    弘阳服务方面接受《证券日报》记者采访时表示：“目前处在IPO静默期，一切以招股书为准。”

    股权集中主业清晰

    从股权结构看，上市前，经过层层股权穿透，弘阳集团的实控人曾焕沙持有弘阳服务的100%股份，上市后，曾焕沙将继续持有弘阳服务的多数股份，依然保持实控人的地位。在高管人员方面，弘阳地产总裁何捷出任弘阳服务的董事会主席，曾焕沙之女曾子熙任执行董事兼副总裁。

    招股书显示，弘阳服务于2003年在南京成立，公司为江苏省社区服务供应商，业务重心在长三角地区。自2017年以来，弘阳服务连续三年被中指院评为物业服务百强企业之一，2019年，公司在物业百强企业中排名第35位，截至2019年12月31日，公司总合同建筑面积为2760万平方米，在管总建筑面积约为1580万平方米。

    从招股书看，弘阳服务的业务主要为“三驾马车”：物业管理服务、非业主增值服务，以及社区增值服务。物业服务自不必说，剩余的业务与物业服务也息息相关：其中，非业主增值服务包括向其他物业管理公司提供顾问服务、向房地产开发商提供地产开发项目前期规划及设计服务，以及向地产开发生提供销售协助服务等，而社区增值服务则包括房产中介、美容服务等。

    年利润复合增长超4成

    财报显示，2017年-2019年（下称“报告期内”），弘阳服务实现了明显的快速增长。

    报告期内，弘阳服务的营业收入分别为2.57亿元、3.49亿元以及5.03亿元，年复合增长率为39.9%；同期的归母净利润分别为2871万元、3299万元以及5906万元，复合年增长率为43.43%。

    从收入构成上来看，物业管理服务是弘阳服务目前主要的收入来源，但收入占比呈下降趋势，弘阳服务的业务呈现多元化的特点。2017年至2019年，来自物业管理服务的收入由2.23亿元增至3.55亿元，但占总收入的比重则由86.7%降至70.5%。而另外两项业务的收入占比则不断上升，同期，非业主增值服务由8.5%增至24.1%，社区增值服务由4.8%增至5.4%。

    伴随着利润的逐步提高，弘阳服务的现金流和负债率也相应改善。截至2019年12月31日，弘阳服务的经营活动性现金流量净额为1.11亿元，较去年同期的2745万元大幅增加。与此同时，弘阳服务的资产负债比率也大幅下降，由2018年末的81%降至2019年末的59.7%。

    募资助力扩大规模

    作为与弘扬集团紧密相关的一方，报告期内，弘阳服务不可避免产生了关联交易。报告期内，以弘阳集团旗下的弘扬地产及其联系人为例，弘阳服务向其收取的服务费分别为6718万元、7553万元、1.56亿元。弘阳服务并非首家赴港上市的房企系业务公司，那么在今后的经营中，应关注那些方面呢？

    知名地产分析师严跃进接受《证券日报》记者采访时表示：“对于此类地产企业来说，分拆上市的做法，体现了加快物业板块发展的导向。从实际情况看，物业企业积极上市，抓住了港交所当前相对宽松的上市窗口期，机会本身值得房企抓住。对于此类物业企业来说，本身也确实有做好物业业务的意图，不能说上市仅仅是为了融资。后续对于此类物业企业来说，要严控物业领域的资金进入到房地产开发领域，这是最主要的注意方面。换言之，要防范物业上市板块的资金进入到开发领域。”

    谈及本次IPO的募资目的，弘阳服务表示，本次募资主要将用作收于以下方面：一是开展并购，从而进一步扩大物业管理规模；二是，加强智能系统的研发及升级，提高公司的服务质量；三是，用于扩展“宸忻服务”，以推行高端服务系统；四是，用于与第三方供应商合作，以改善增值服务的质量及多样性。