东莞首个上市地王项目及前景引人注目

　　除了即将开盘的地王，被闲置的地王亦受到各方关注。2007年，东莞地王频出，南城、莞城、万江等各街区均有地王拍出。2009年7月，体育路地块再次拍出天价，深圳龙光地产以7.03亿元挤进地王俱乐部。

　　据悉，万科水濂山地王已开始动工，体育路地王也将于下个月动工，但中信西平与富通莞城地王仍在“沉睡”。

　　今年5月，昔日东莞地王之一的万江地王项目——天邑湾即将开盘销售。作为今年东莞即将首个上市的地王项目，天邑湾的定价及前景格外引人注目。

　　地价成本直逼楼价

　　地王盈利普遍困难？

　　再过一个月，昔日的万江地王即将开盘。其他如水濂地王也已开始动工，体育路地王也传出马上要动工的消息，那么它们的前景如何？

　　位于万江区万龙路与四环路交汇处的天邑湾平均每平方米楼面地价为2930.36元。据魏雪冬介绍，主体建筑和园林建设每平方米成本2500元，各种税费1000多元，加上楼面地价，天邑湾每平方米的成本高达7000多元，因此天邑湾的定价应在8000元/平方米以上。

　　不过，目前万江区楼盘的价格普遍在5000元/平方米上下，一线江景楼盘的价格也难以突破7000元/平方米。“销售压力肯定是有的，但天邑湾的定位是江景豪宅，以前万江的楼盘品质普遍不高，所以价格提不上去。”魏雪冬说，天邑湾是资源性住宅项目，近期已有500多人过来登记。

　　车德锐认为，高埗及万江的需求有一定的累积，天邑湾保本微利的问题不大，6000~8000元/平方米还是能勉强实现的，江景楼盘有一定的优势。

　　分析人士认为，水濂山地块楼面地价为3772元/平方米，综合各项成本，水濂山地块的销售定价应会保持在8000元/平方米上下。但土地出让协议中的项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上的规定，可能会与项目的豪宅定位形成偏差，并最终影响地王的销售。车德锐认为，水濂支路建成开通以后，水濂地块销售价格上升的机会则更大，御花苑三期销售的价格越高，它的机会也会越大。

　　体育路地王楼面地价达4847元/平方米，加上高层建安成本、前期费用、年贷款利息等，最终该项目的成本在9697元/平米左右。为了保持合理的利润，此项目的销售价格至少要在万元以上。不过，由于体育路地王紧邻行政中心，周边豪华楼盘的销售定价早已突破万元，所以该地块的块盈利不成问题。

　　对于富通莞城地王的定位，车德锐认为，最好是综合性的。由于商务中心往南城转移，该项目写字楼销售阻力较大。商业部分，莞城的商业目前看来也逐渐为南城东城所分流；住宅部分；目前片区房价较低，开发成本压力较大；公寓部分，目前市场供应偏紧，有较大的机会。

　　部分地王仍在沉睡

　　没有确切开工时间表

　　2007年6月，经过94轮的竞拍，富通地产以3.13亿元的总价取得万江区万龙路与四环路交汇处的一宗地块，楼面地价达2930.36元。历经2年多的前期规划与建设，富通地产将万江地王打造成江景豪宅。富通地产营销部经理魏雪冬表示，天邑湾将于5月开盘。

　　除了即将开盘的万江地王外，南城、莞城多宗地王项目目前有的仅处于平整土地阶段，有的仍处于闲置状态。

　　“去年12月，东莞政府已将水濂地块正式交给万科，万科在去年底就已开始平整土地。”万科地产营销部经理高峻说，“水濂地块将建成生态型豪宅，预计在明年底竣工。”

　　而编号为2009G019的莞城体育路地块，2009年7月17日，深圳龙光地产以7.03亿元竞得成为名噪一时的地王，折合楼面地价高达4847元/平方米。信息时报记者近日实地探访体育路地王时发现，体育路地块仍未有工人进驻。附近工地的工人表示，龙光地产此前已派人前来工地排水与安装线路。

　　龙光地产东莞分公司表示，体育路地块将于5月开工。据了解，按照国土局对该地块的规定，该地块建设期为2年，必须在2010年8月17日前开工，在2011年8月17日前竣工。

　　与水濂地块和体育路地块已经开工或即将开工不同，富通莞城地王目前还没有明确的开工时间表。这块编号为20081001号的地块，东莞市城邦房地产开发有限公司经过一个半小时共82轮的激烈竞争，以9.4亿元的总价竞得成为当年莞城的地王。富通地产负责人此前在接受媒体采访时表示，“就这块地，如果要启动，至少要4亿~5亿元的前期启动资金，总造价则需50亿元左右。”

　　与莞城地王一样，中信西平地王也没有确切的开工时间表。2007年10月25日，中信地产经过72轮激战，以11.54亿元竞得编号为2007G027号的西平地块，成交地面单价13855元/平方米，折合楼价6077元/平米，刷新了城区土地拍卖的最高纪录。

　　拆迁补偿难 成本压力大

　　地王未开工各有原因

　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，拆迁补偿问题、开发成本压力大、市场预期看好延缓入市时机等因素是地王迟迟未开工的原因。

　　2007年4月，北京万信投资发展有限公司与东莞市万科房地产开发有限公司以14.12亿元联合竞得南城区水濂村20071001号地块，楼面价为3772元/平方米。

　　不过，这块创下了东莞最高拍卖总价的水濂地王的命运可谓一波三折。由于拆迁补偿等问题长时间未得到处理，水濂地块直到去年底才交到万科手里，这直接导致了万科迟迟未能动工。2008年5月下旬的股权转让，让水濂地王又一次成为各方关注的焦点。土地出让协议明确规定，“方案竖向设计应结合现状地块，不得大填大挖，其中地块山体保护区内山体为严格保护范围，不得开发。”这可能也增加了水濂地块开发建设的难度。

　　业内人士认为，中信、富通所竞得的地王一直未开工的原因，可能是出于开发成本压力太大，延缓入市时机等方面的原因而作出延期开工的选择。

　　中信地产2007年10月以11.54亿元竞得编号为2007G027号的西平地块，地面单价13855元/平方米，折合楼价6077元/平方米，刷新了城区土地拍卖的最高纪录。坊间传言，地价太高是这块地销售艰难的主要原因。车德锐认为，西平片区市场发展整体趋势向上，只要开发时间往后延，开发商的销售压力会越来越小。中信地产在接受媒体采访时则表示，目前正在做前期定位，项目开工或许在2010年。