金岩石：“撤退令”或意味调控“重拳”将至

    房地产就是房地产，是民企还是央企其实并不重要。最近被冠名为央企地产新闻的有二：其一是“央企地王”，其二是“央企退出”，这两条新闻足以说明央企在中国房地产业举足轻重，进入时有王者风范，退出时则令行禁止。

   国资委对78家非房地产业的央企发出了“撤退令”，有人说是迫于舆论压力，有人怀疑央企退而不出。在我看来，若把进入房地产的央企区分为正规军和游击队，16家专业央企是正规军，78家非专业央企是游击队，此时命令游击队撤退可能有两个原因，其一是游击队可能碍事，其二是房地产风险过高，前者为大战前夜的清场，后者为减少伤亡的保护。相比之下，我更倾向于是后者，即房地产市场的政策性风险上升了。2009年，广义货币增长了27.59%，今年央行的货币增速目标为17%，如果没有强有力的政策干预，房价快速上涨的趋势很难遏制，此时此刻，国资委的“撤退令”可能意味着房地产调控的“重拳”将至！

   接下来的问题是：调控政策的重拳将是什么？答案之一是：房地产物业税的开征！

   关于物业税的法理之争各执一词，一时难有定论，我是不赞成开征物业税的。还记得中国改革的一句名言：“发展是硬道理”，其实，“硬道理”就是先不理论，干起来再说，错了再纠正。中国经济决策中不理论就干的事情有很多，也就不在乎又多一个中国特色的物业税。由于各省市地区的情况不同，自上而下“一刀切”的物业税政策很难落实，所以物业税的改革可能会采取自下而上的方式，让地方政府“八仙过海，各显神通”，阻力小就扩大试点范围，阻力大就宣告失败，另辟蹊径。今日中国，一方面是资产价格的泡沫化，另一方面是贫富悬殊的扩大化，两大不稳定因素目前都被舆论聚焦在城市房价的未来走势之上，所以政府很可能祭出物业税作为稳定房价的杀手锏，这也许才是国资委“撤退令”的政策背景。

   自下而上的物业税改革试点如果开始，对房地产的近期走势将有重大影响，却不会发生一些人担忧的楼市“崩盘”。因为政策调控的目标是“稳定”，在求稳的目标之下，用任何形式的不稳定来化解可能的不稳定，都会被中央政府判定为改革失败。又要重拳打击，又要稳定市场，两难之中如何决策？考验着地方政府的智慧和决断。

   楼市不会暴跌的理由主要有二：第一是因为中国的城市化已经进入了狂飙突进的阶段，第二是因为楼市暴跌的风险甚至比暴涨更高。房价上涨会扩大两极分化从而导致社会不稳，却未必提高资产泡沫破灭的风险。因为，资产泡沫来自于房产的投资性需求，而在中国，投资性购房的主流群体是富人而非低收入群体，富人购房或者是现金付款，或者是优质贷款，所以不会对银行体系带来坏账。特别是由于银行的房产净值贷款（home equity loan）尚未推开，房价上涨的结果不是负债率上升，而是负债率下降，所以用存量房的负债率来衡量资产价格泡沫的风险，房价越涨风险越低，因为房价上涨降低了存量房产的实际负债率。

   资产泡沫破灭的风险并非来自于居民的住宅市场，而主要“潜伏”于地方政府的融资平台。地方政府债台高筑，或者是用存量地产的估值为基础，或者依靠未来的土地出让金来兑付，因此，风险能够“潜伏”的条件之一是房产价格的居高不下。

   重拳求稳定，高价藏风险，物业税的改革试点既要遏制房价的过快上涨，又要防范楼市的恐慌抛售，所以只能是自下而上的“多样化”试点。这时，法理不清的物业税恰恰是一个借口，真能说清楚就不能有“多样化”试点了。这也是中国改革的成功经验：摸着石头过河，稳定是硬道理。